전세 만기 전 퇴거 요청, 세입자가 꼭 알아야 할 대응 기준

“전세 끝나기도 전에 나가달라고 하네요…”
이런 통보를 받았다면, 감정보다는 ‘사실’로 대응해야 합니다.
보증금은 어떻게? 계약은 끝나는 건가? 실전 대응 방법을 정리해드립니다.

전세계약은 매매보다 우선합니다

집이 팔리더라도 세입자의 계약은 자동 종료되지 않습니다.
매수인은 기존 전세계약을 승계하며, 계약 만기까지 거주할 권리는 보장됩니다.
중도 퇴거는 세입자의 자발적 동의가 있어야만 가능합니다.

집주인의 퇴거 요청, 무조건 응해야 하나요?

아닙니다. 계약 기간 내 퇴거는 법적으로 강제할 수 없습니다.
다만, 양측이 조건을 정하고 문서화하여 합의한다면 조기 퇴거도 가능합니다.
이때 중요한 건 “조건을 반드시 문서로 남기기”입니다.

보증금 반환은 누구에게, 언제 받을 수 있을까?

매매가 이뤄지면 보증금 반환 책임은 매수인에게 넘어갑니다.
하지만 현실에선 “책임 떠넘기기” 문제가 자주 발생하므로
반환 주체, 반환 시점, 계좌 등을 명확히 문서로 확인해두어야 합니다.

📌 전세 퇴거 요청 상황 요약표

상황	세입자 대응	유의사항
집주인 매도 통보	계약 만기까지 거주 권리 행사	문서로 기록 필수
매수인이 실입주 예정	퇴거 협상 가능, 비용 조건 제시	합의서 없으면 위험
보증금 반환 불확실	전세보증보험 가입 확인	기관별 조건 차이 있음
퇴거 요청만 반복	기록 남기기(문자, 카톡)	말보단 증거가 중요

 

 

 

 

“기록이 곧 보호” 문자·카톡도 법적 효력 인정

전세 문제는 구두보다 기록이 중요합니다.
내용증명이 가장 확실하나, 문자나 카톡 메시지도 법적으로 증거로 활용될 수 있습니다.
- 통화 후 정리 문자 예: “○월○일 주택 매도 통보 받았고, 계약 만기일까지 보증금 반환 조건 정리 요청드립니다.”
- 퇴거 의사 통보 예: “계약 만기일 ○○ 기준으로 퇴거 예정입니다. 정산 일정 협의 부탁드립니다.”

전세보증보험, 꼭 챙겨야 할 안전장치

보증금 반환이 불안하다면 전세보증보험이 큰 보호막이 됩니다.
HUG, HF, SGI 서울보증 등에서 가입 가능하며, 보증금 규모, 주택 형태, 임대인 동의 여부에 따라 가입 여부가 달라집니다.
만기 전이라도, 집주인 매도 통보가 있으면 가입 가능 여부부터 점검하세요.

 

 

 

 

합의 퇴거 시 꼭 문서화해야 할 내용

- 퇴거일, 보증금 반환일
- 반환 계좌 및 입금 방식
- 이사비, 중개비 등 보전 항목
- 미이행 시 손해배상 또는 책임 조항
단 한 줄도 말로 넘기지 말고, 반드시 합의서 또는 확인 문자로 남겨야 합니다.

 

 

 

 

Q&A

Q1. 매매로 집주인이 바뀌면 나가야 하나요?
A1. 아니요. 계약은 자동 종료되지 않고, 새 집주인이 계약을 승계합니다.

Q2. 문자나 카톡으로 받은 통보도 법적 증거가 되나요?
A2. 네. 실제 법원에서도 문서화된 대화 내역은 중요한 정황 증거로 인정됩니다.

Q3. 보증금 못 받을까 걱정돼요. 가장 안전한 방법은?
A3. 전세보증보험 가입 여부 확인 → 가능 시 즉시 신청 → 임차권등기명령 고려

Q4. 조기 퇴거에 동의했는데 보증금이 안 나와요.
A4. 합의서를 기준으로 소송 가능하나, 시간 걸립니다. 애초에 서면 증빙이 핵심입니다.