전세보증금 못 돌려받을 때, 세입자가 반드시 알아야 할 대처법

전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면? 이럴 때 세입자는 당황하거나 무작정 이사부터 해서는 안 됩니다. 절차를 모르고 대응하면 권리를 잃을 수 있기 때문입니다. 아래 내용을 통해 전세보증금 미반환 상황에서 세입자가 어떻게 대응해야 하는지, 하나씩 살펴보세요.

전세 보증금 미반환, 꼭 지켜야 할 첫 번째 원칙

보증금을 돌려받기 전까지는 절대로 집을 먼저 비워서는 안 됩니다.
세입자가 집에 계속 거주하고 있어야 '대항력'과 '우선변제권'이라는 중요한 권리가 유지되기 때문입니다.
열쇠를 반환하거나 짐을 뺀 순간, 법적 보호를 받기 어려워질 수 있습니다.

계약 만료 전, 내용증명 발송으로 입증 남기기

전세계약 종료 2~3개월 전에는 집주인에게 '이사 의사'를 서면으로 통보하는 것이 좋습니다.
가장 확실한 방법은 우체국의 ‘내용증명’ 우편을 이용하는 것입니다.
법적 분쟁이 생겼을 때, 해당 문서가 중요한 증거로 사용됩니다.

이사를 해야 할 경우, 임차권등기명령이 먼저

부득이하게 먼저 이사해야 한다면 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다.
이 절차를 마치면, 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 법적으로 불이익을 줄일 수 있습니다.
온라인(전자소송 시스템) 또는 법원에서 신청 가능하며, 비용은 10~20만 원 수준입니다.

 

 

 

 

임차권등기 후, 집주인이 버티면 지급명령 신청

임차권등기를 마쳤는데도 집주인이 여전히 보증금을 돌려주지 않으면, 법원에 ‘지급명령’을 신청할 수 있습니다.
지급명령이 확정되면, 강제집행(압류·경매)이 가능해지고, 연 12%의 지연이자를 청구할 수도 있습니다.
비용도 2만 원 이내로 비교적 부담이 적습니다.

보증보험 가입자라면, 보증기관 청구도 가능

HUG나 SGI서울보증을 통해 전세보증금 반환보증보험에 가입해둔 경우,
보증기관에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
단, 보장 대상 및 한도는 개인 조건에 따라 다르므로 사전 확인은 필수입니다.

 

 

 

 

그래도 반환 안 하면? 강제집행 또는 경매로

지급명령이 확정되었는데도 집주인이 보증금을 주지 않으면, 부동산에 대한 강제집행 또는 경매 절차로 넘어갈 수 있습니다.
이 과정은 복잡하고 시간이 걸릴 수 있어 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
단, 모든 절차는 ‘보증금을 돌려받기 위한 합법적 권리 행사’이므로 포기하지 마세요.

한눈에 보는 전세보증금 반환 절차

단계	핵심 조치	예상 비용
1단계	계약 종료 전 내용증명 발송	2천~3천 원
2단계	임차권등기명령 신청 후 이사	10만~20만 원
3단계	지급명령 신청	2만 원 이내
4단계	판결 확정 후 강제집행 또는 경매	절차에 따라 상이 (전문가 조력 권장)
5단계	보증보험 청구 (가입자에 한함)	개인 조건에 따라 상이

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임차권등기 후 바로 이사해도 되나요?
등기만 완료되면 법적 권리는 유지되며, 이사 가능합니다.

Q2. 내용증명은 꼭 필요할까요?
법적 분쟁 시 매우 중요한 증거가 되므로 발송하는 것이 바람직합니다.

Q3. 지급명령을 신청하려면 꼭 법률 전문가가 필요한가요?
아닙니다. 본인이 직접 전자소송 시스템에서 신청할 수 있습니다.

Q4. 보증보험은 누구나 신청 가능한가요?
해당 상품에 사전 가입한 경우에만 청구가 가능하며, 가입 조건에 따라 달라집니다.

Q5. 강제집행까지 가는 경우, 비용은 어떻게 되나요?
개별 상황에 따라 다르며, 통상 법률 대리인 수수료 및 경매 비용이 발생할 수 있습니다.