월세 계약 주의사항 총정리｜보증금 보호부터 특약까지 2026년 체크리스트

월세 계약, 계약서에 도장만 찍으면 끝이라고 생각하셨다면 큰 오산입니다.
2026년 달라진 임대차보호법을 반영해, 꼭 체크해야 할 핵심 항목만 모았습니다.
확정일자, 보증금 보호, 관리비 사기 방지, 계약서 특약까지 모두 정리했습니다.

 

 

1. 계약 전, 반드시 ‘등기부등본’ 확인

계약 당사자가 진짜 집주인인지 확인하는 게 가장 먼저입니다.
📌 등기부등본의 ‘갑구’를 확인해 현재 소유주 이름과 계약 상대가 일치하는지 확인하세요.

‘을구’에는 근저당권, 전세권, 압류기록이 표시됩니다. 근저당 설정액이 매매가의 80~90%를 초과하면 위험 신호입니다.

2. 2026년 임대차보호법 주요 변화 요약

2026년 기준으로 다음과 같은 법적 보호 기준이 적용됩니다.
월세 계약도 전세와 동일하게 적용되므로 주의가 필요합니다.

지역	소액보증금 기준	최우선변제금	보호 요건
서울	1억 7천만원 이하	6,500만원	전입신고 + 확정일자
수도권	1억 5천만원 이하	6,000만원	전입신고 + 확정일자
광역시	1억 3천만원 이하	5,500만원	전입신고 + 확정일자
그 외 지역	1억원 이하	4,500만원	전입신고 + 확정일자

 

 

 

 

3. 계약서 작성 시 특약사항 꼭 확인

계약서에는 다음 내용을 반드시 포함해야 합니다:

• 임대인·임차인 정보 (주소, 연락처)
• 임대 목적물 상세 주소
• 보증금과 월세 금액 (숫자와 한글 병기)
• 계약 기간 (시작일 ~ 종료일)

특약사항 예시:
“냉장고·에어컨 고장 시 임대인이 수리”
“중도 해지 시 위약금 1개월치 월세 부담”
“도배·장판 상태 확인 후 입주”

4. 관리비와 공과금 항목 구분 필수

관리비에 포함되는 항목과 별도 항목을 명확히 해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
아래는 예시입니다.

항목	포함 여부	비고
공용 전기/수도	관리비 포함	엘리베이터, 복도 등
개별 전기/가스	별도 부과	세입자 부담
인터넷/TV	별도 혹은 포함	계약 시 확인 필요
청소비, 승강기 유지비	관리비 포함

 

 

 

 

5. 전입신고 + 확정일자 처리, 당일이 가장 안전

✔ 대항력 취득 조건
전입신고를 하고, 확정일자까지 받아야 보증금 우선 변제를 받을 수 있습니다.

신고 방법:
주민센터 방문, 계약서 원본 및 신분증 지참
확정일자: 계약서에 도장 날인 (수수료 600원)

6. 계약 후 입주 전 체크리스트

• 전기/가스/수도 명의 변경 완료
• 이전 세입자 관리비 미납 여부 확인
• 입주 전 집 상태 촬영 (사진/영상)
• 냉난방기, 변기, 창문, 도어락 등 작동 점검
• 관리사무소 연락처 확보

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전입신고만 하면 보증금이 보호되나요?
A. 아닙니다. 반드시 전입신고 + 확정일자가 모두 있어야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.

Q2. 계약서에 구두 약속만 있고 특약이 없어요. 문제가 되나요?
A. 네, 계약서에 기록되지 않은 구두 약속은 법적 효력이 약합니다. 반드시 특약사항으로 명시해야 합니다.

Q3. 월세도 보증보험에 가입할 수 있나요?
A. 가능합니다. 보증금이 1,000만 원 이상이고 근저당권 설정이 많거나 집주인 신뢰도가 낮다면 보증보험 가입이 권장됩니다.

Q4. 중개수수료는 정해진 기준이 있나요?
A. 네, 2026년 기준 월세 계약 시 환산 금액에 따라 최대 요율이 정해져 있습니다. 과도하게 요구할 경우 표준요율표 제시를 요청하세요.

Q5. 계약해지 조건은 어떻게 특약에 명시해야 하나요?
A. 예시: “임대차 중도 해지 시, 계약 잔여 기간에 해당하는 월세를 위약금으로 부담한다.”
또는 “집주인 근저당 추가 설정 시 임차인은 해지 가능하다.”

 

 

 

 

 

 

 

마무리 TIP: 계약 전 체크리스트를 출력하거나, 스마트폰에 저장해 활용하세요.
“확정일자 받았나?”, “근저당권 확인했나?”, “특약 작성했나?”
이 3가지만 체크해도 월세 계약에서 손해볼 가능성은 크게 줄어듭니다.